재건축·재개발 개념 완벽 정복: 양도소득세 12억 초과 기준이란?

 

 

우리나라 사람들의 경우, 자산의 70%이 부동산에 묶여있다고 할 만큼

부동산은 나의 자산에 차지하는 비중이 굉장히 큰, 중요한 재산입니다.

 

집값=내 자산인 경우가 많기 때문에 본인이 매수한 집값이 오를 수록 개인에게는 좋겠죠.

짒값이 오르는 방식은 크게 두 가지입니다.

 

하나는 주변 환경이 좋아져서 오르는 것이고, 다른 하나는 내가 가진 집 자체가 '새 아파트'로 변신하는 것입니다.

후자를 일컬어 우리는 정비사업(재건축·재개발)이라고 부릅니다.

 

오늘은 이 복잡한 정비사업의 모든 것을 순서대로 일목요연하게 포스팅해보겠습니다.

 

 

재건축 vs 재개발, 무엇이 다른가요?

가장 먼저 이 둘의 개념을 구분해야 합니다. 간단하게 '동네가 얼마나 망가졌느냐'를 보시면 됩니다.

 

1) 재건축 (동네는 멀쩡한데 집만 낡음) 

도로, 공원, 수도 같은 기반 시설은 아주 잘 되어 있습니다.

하지만 아파트 자체가 너무 오래되어 튼튼하지 않은 경우입니다.

보통 강남의 노후 아파트 단지들을 생각하시면 됩니다.

 

 

2) 재개발 (동네 전체가 엉망임)

집도 낡았지만, 집 앞 도로가 너무 좁아 소방차도 못 들어오고 상하수도 시설도 낡은 지역입니다.

동네를 싹 밀고 새로 판을 짜는 사업입니다.

 

 

 

재건축 vs 재개발, 어떤 사업이 더 많을까?

결론부터 말씀드리면, 전체적인 구역 수나 면적으로 보면 '재개발' 사업이 훨씬 많습니다.

그 이유는 간단합니다.

우리 주변을 둘러보면 기반 시설(도로, 공원 등)이 아주 잘 닦인 노후 아파트 단지보다,

좁은 골목길에 다세대 빌라와 노후 주택이 밀집한 동네가 훨씬 넓고 많기 때문입니다.

 

 

1) 재개발이 많은 이유 

도심의 낙후된 지역 전체를 통째로 바꾸어야 할 곳이 전국적으로 산재해 있습니다.

특히 서울의 강북 지역이나 부산의 원도심 산복도로 인근 등은 대부분 재개발 사업지에 해당합니다.

 

 

2) 재건축이 눈에 띄는 이유 

사업 수는 재개발보다 적을 수 있지만, 강남의 주요 아파트 단지처럼 입지가 워낙 좋고

'새 아파트 브랜드 타운'으로 변신했을 때의 파급력이 크기 때문에 우리 귀에 더 자주 들리는 것입니다.

 

 

 

초보 투자자라면? : 재개발 OR 재건축? 

1) 기부채납"의 차이

*재개발

동네 도로가 엉망이기 때문에, 아파트를 지을 때 내 땅의 일부를 떼어서

"여기 도로랑 공원 만드세요"라고 정부에 바쳐야 하는 비율(기부채납)이 재건축보다 높은 편입니다.

 

*재건축

이미 도로가 잘 닦여 있어서 상대적으로 땅을 덜 떼어줘도 됩니다.

 

 

 

2) 세입자 이주비 문제

*재개발

공공사업 성격이 강해서, 살고 있던 세입자들에게 이사비나 영업 손실 보상비를 챙겨줘야 하는 법적 의무가 있습니다.

 

*재건축 

민간사업 성격이 강해서, 원칙적으로 세입자에게 별도의 보상비를 줄 의무가 없습니다.

(투자자 입장에서는 재건축이 신경 쓸 일이 조금 더 적을 수 있습니다.)

 

 

결론적으로 우리 주변에서 더 흔하게 만날 수 있는 것은 재개발입니다.

하지만 그만큼 이해관계가 복잡하고 시간이 오래 걸릴 수 있다는 단점도 있죠.

 

반면 재건축은 사업 속도는 빠를 수 있지만, 입지가 좋은 만큼 초기 투자 비용이 매우 높다는 특징이 있습니다.

여러분의 자금 상황과 투자 성향에 따라 판단해보시기 바랍니다.

 

 

 

정비사업의 7단계 절차

재개발과 재건축은 보통 10년 이상의 시간이 걸리는 장기전입니다. 큰 흐름은 다음과 같습니다.

 

1. 정비구역 지정: "이 동네 새로 지을 거야!"라고 점찍는 단계입니다.
2. 조합설립 인가: 주민들이 모여서 "우리가 조합 만들어서 추진할게요"라고 승인받는 단계입니다. (이때부터 가격이 요동칩니다.)
3. 사업시행 계획인가: "어떤 아파트를 몇 층으로 지을지" 설계도를 확정하는 단계입니다.
4. 관리처분 계획인가: (가장 중요!) 기존 집값을 계산해서 "너는 나중에 몇 평형을 받고, 추가로 돈을 얼마 더 내야 해"라는 고지서가 나오는 단계입니다. 사실상 8부 능선을 넘은 셈입니다.
5. 이주 및 철거: 살던 사람들이 이사 가고 건물을 부숩니다.
6. 착공 및 분양: 드디어 삽을 뜨고 일반인들에게도 집을 팝니다.
7. 준공 및 입주: 꿈에 그리던 새 아파트에 들어갑니다.

 

 

"사업시행계획인가" vs "관리처분계획인가" 차이점

 

많은 분이 설계도가 나오는 사업시행계획인가 때 아파트가 확정되었다고 생각하시지만,

사실은 그 뒤에 오는 관리처분계획인가가 훨씬 강력한 한 방입니다.

 

1) 사업시행계획인가 (설계도 확정: "이렇게 지을게!")

• 의미: "우리 동네에 30층짜리 자이 아파트를 1,000세대 짓겠다"는 구체적인 건설 계획을 정부로부터 허가받는 단계입니다.
• 상태: 건물 모양과 개수는 정해졌지만, '내 몫이 얼마인지, 내가 돈을 더 내야 하는지'는 아직 정확히 모르는 상태입니다. 비유하자면 맛있는 음식 메뉴판을 확정한 단계라고 보시면 됩니다.

 

2) 관리처분계획인가 (내 몫 확정: "진짜 빼도 박도 못함!") 

• 의미: 조합원 개개인의 재산 가치를 평가해서 "너는 34평형을 받고, 추가로 2억 원만 더 내"라고 돈 계산이 끝나는 단계입니다.
• 빼박인 이유: 이 단계가 승인되면 법적으로 기존 집주인의 권리가 '새 아파트 입주권'으로 완전히 변신합니다. 이제 남은 건 이사 가고 부수는 일뿐이죠. 사실상 사업이 엎어질 확률이 0%에 가까워지는 시점입니다.

 

투자자라면 꼭 알아야 할 '확정'의 순간은?

"재개발·재건축 공부를 하다 보면 언제 사야 안전할지 고민되시죠?
사업시행계획인가가 나면 '아파트의 형태'가 확정되어 가격이 한 번 뛰고,

관리처분계획인가가 나면 '내 집'이 확정되어 마지막으로 가격이 크게 요동칩니다.
만약 가장 안전하게, 실패 없이 진입하고 싶다면 관리처분계획인가 직후를 노리는 것이 정석입니다"

 

 

 

입주권 매수 방법: "남의 권리를 사는 법"

새 아파트를 갖는 방법은 '청약'만 있는 게 아닙니다.

기존 집주인의 권리, 즉 '입주권'을 사는 방법이 있습니다.

 

입주권이란, 재개발·재건축 조합원이 새 아파트에 들어갈 수 있는 권리입니다.

 

장점은 일반 분양보다 가격이 싸고, 로열층과 로열동을 미리 선점할 수 있다는 것이고

단점은 초기 투자 비용이 큽니다. (집값 전체를 거의 다 현금으로 줘야 하는 경우가 많습니다.)

 

부동산 중개업소를 통해 '조합원 매물'을 구매하면 됩니다.

이때 '조합원 지위 승계'가 가능한 물건인지 반드시 확인해야 합니다.

규제 지역에 따라 특정 단계 이후에는 사고파는 것이 금지될 수 있기 때문입니다.

 

 

비과세 혜택과 매매 시점: "팔 수 있을 때 팔아라?"

부동산 투자에서 가장 중요한 것은 '얼마를 남기느냐'보다 '세금을 얼마나 안 내느냐'입니다.

 

1) 1주택 비과세 요건

우리나라는 1주택자가 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 거주 포함)하고 팔면,

12억 원까지는 양도소득세를 내지 않습니다.

 

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여기서 잠깐 ! 오해하기 쉬운 포인트

여기서 말하는 양도세 비과세 12억의 기준은 '차익(번 돈)'이 아니라

'파는 가격(매도가)'이 12억 원이 넘느냐 아니냐가 기준입니다.

세상에 공개되는 '실거래가(양도가액)'를 말합니다.

 

• 잘못된 생각: "내가 10억에 사서 21억에 팔아도, 번 돈이 11억이니까 12억 안 넘어서 세금 안 내겠지?" (X)
• 올바른 사실: "번 돈이 얼마든 상관없이, 파는 가격이 15억(12억 초과)이면 무조건 세금 계산 대상이다!" (O)

즉, 12억 원은 '고가 주택'이냐 아니냐를 가르는 출입문이라고 생각하시면 됩니다.

일단 파는 가격이 12억 원을 단 1원이라도 넘으면, 그때부터는 번 돈(차익)에 대해 세금을 매기기 시작합니다.

 

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다만, 전체 차익에 대해 세금을 내는 것이 아니라 '12억 원을 초과한 부분'에 대해서만 세금을 계산합니다.

이를 '고가주택 양도차익 계산'이라고 합니다.

 

우리나라 법은 "집 한 채 있는 사람이 12억 원까지 남기는 건 봐주겠지만,

그 이상은 부자로 간주해서 세금을 걷겠다"는 입장입니다.

 

하지만 12.1억에 팔았다고 해서 전체 수익에 세금을 때리면 너무 억울하겠죠?

그래서 [전체 양도차익] 중에서 [12억 원을 초과하는 비율]만큼만 세금을 매깁니다.

 

 

*계산식: 

 

 

* 예시

여러분이 5억 원에 산 아파트를 15억 원에 팔았다고 가정해 봅시다. (2년 이상 거주/보유 완료)

 

• 전체 번 돈(양도차익): 10억 원 (15억 - 5억)
• 12억 초과분 비율: (15억-12억) / 15억 = 20%
• 세금 매기는 기준 금액: 10억 원의 20%인 2억 원에 대해서만 세금을 계산합니다.

 

즉, 10억 원을 벌었지만 실제로는 2억 원에 대한 세금만 내면 되기 때문에 생각보다 세금이 엄청나게 많지는 않습니다.

 

 

 

호가 12억의 아파트, 깎아달라고 말할 수 있을까? (다운계약의 유혹)

현장에서는 매매가가 12억 1,000만 원 정도일 때 매수자가 "딱 1,000만 원만 깎아서 12억에 계약합시다"라고

제안하는 경우가 굉장히 많습니다. 이건 매우 큰 의미가 있습니다.

 

• 12억 1,000만 원에 팔 때: '고가 주택'에 해당함 → 비과세 혜택을 못 받는 1,000만 원 부분에 대해 아주 조금이라도 세금을 계산하고 신고해야 함 (복잡해짐).
• 12억 원 딱 맞춰서 팔 때: '일반 주택'에 해당함 → 1주택자라면 양도소득세 0원! 신고도 매우 간편함.

 

그래서 매도자 입장에서는 1,000만 원을 깎아주고 세금을 한 푼도 안 내는 게 훨씬 이득일 수 있습니다.

이 부분에 대해 매도자를 설득해보는 것도 방법입니다.

 

 

 

2) 매도자의 세금을 확 줄여주는 마법: 장기보유특별공제

12억 원이 넘는 집을 팔 때 꼭 알아야 할 단어가 바로 '장기보유특별공제(장특공)'입니다.

1주택자가 그 집에서 오래 살고 오래 가지고 있었다면, 위에서 계산된 세금을 최대 80%까지 깎아줍니다.

 

• 보유 기간: 1년에 4%씩 (최대 40%)
• 거주 기간: 1년에 4%씩 (최대 40%)
• 합쳐서: 10년 동안 보유하고 실거주했다면 80%를 깎아줍니다.

 

위의 예시에서 세금 기준이 2억 원이었죠?

여기서 최대 80%를 깎아주면 겨우 4,000만 원에 대해서만 세금을 내면 됩니다.

실제 내는 세금은 몇백만 원 수준으로 뚝 떨어집니다.

 

 

 

3) 양도소득세 세율 (2026년 기준)

비과세 혜택을 다 받고 남은 '최종 금액'에 대해서는 아래와 같은 세율이 적용됩니다. (기본세율 기준)

과세표준(비과세 털고 남은 금액)	세율	누진공제액
1,400만 원 이하	6%	-
5,000만 원 이하	15%	126만 원
8,800만 원 이하	24%	576만 원
1.5억 원 이하	35%	1,544만 원
3억 원 이하	38%	1,994만 원
... (중략) ...	...	...
10억 원 초과	45%	6,540만 원

 

 

2) 비과세 이전에 사고팔 수 있나요?

네, 가능합니다. 하지만 세금 폭탄을 조심해야 합니다.

 

1년 미만 보유 후 팔면 양도차익의 70%를 세금으로 낼 수도 있습니다.

재개발 물건은 특히 '멸실(건물을 부숨)' 전과 후의 세법이 다릅니다.

 

건물이 부서지면 '주택'이 아니라 '토지'로 취급되어 취득세나 양도세 계산법이 완전히 달라지니

전문가의 상담이 필수입니다.

 

 

 

초보자가 주의해야 할 점 (리스크 관리)

1) 추가분담금 폭탄

공사비가 오르면 내가 내야 할 돈이 수억 원 늘어날 수 있습니다.

단순히 지금 매매가가 싸다고 덥석 사면 안 되는 이유입니다.

 

 

2) 현금청산

조합원 자격이 없는 물건을 잘못 사면 아파트 입주권 대신 '현금'만 받고 쫓겨날 수 있습니다.

(대표적으로 빌라 쪼개기 물건 등)

 

 

3) 사업 지연 

재개발은 '시간과의 싸움'입니다.

소송이 걸리거나 조합 내 갈등이 생기면 내 돈이 10년 넘게 묶일 수 있다는 점을 명심하십시오.

 

 

 

 

재건축과 재개발은 단순히 집을 사는 것이 아니라, 미래의 가치를 미리 선점하는 공부입니다.

(1) LTV, DSR을 통해 내 가용 자금을 먼저 파악한 뒤

(2) 부산의 대장주 지역부터 시세를 꾸준히 관찰해보세요.

(3) 절차를 이해하고 나에게 맞는 매수 타이밍을 잡으세요.

 

이 세 가지만 기억하신다면, 재개발 투자가 예전보다는 더 쉽게 다가오실꺼예요.