2026년 ‘영끌’의 종말과 ‘똘똘한 한 채’의 배신? 금리·세제 이중고 분석

오늘 아침(26.1.19) 경제 뉴스를 장식한 두 가지 헤드라인은

현재 대한민국 부동산 시장이 직면한 '진퇴양난'의 상황을 극명하게 보여줍니다.

 

- 헤드라인1) 금리인하 급제동, 주담대 6% 중반 치솟아

- 헤드라인2) '똘똘한 한채' 장기 보유 공제 축소 땐, 양도세 최대 3배로

 

한쪽에서는 금리가 치솟아 숨통을 조이고, 다른 한쪽에서는 믿었던 '한 채'마저 세금 폭탄으로 변하고 있습니다.

이 두 기사가 어떻게 연결되어 우리 삶에 영향을 미치는지, 그리고 정부의 정책 의도는 무엇인지 심층 분석해 보겠습니다.

 

 

금리인하 급제동, "빌린 돈이 무섭다"

첫 번째 뉴스는 "금리인하 급제동, 주담대 6% 중반 치솟아…"라는 헤드라인으로 시작했는데요,

한국은행이 기준금리 인하 중단을 시사하며 시장이 요동치고 있습니다.

 

주택담보대출(주담대) 금리 하단은 어느덧 4%대로 올라섰고, 상단은 6% 중반을 돌파했습니다.

 

 

 

'5년 전 고정금리'의 역설

가장 큰 문제는 5년 전(2021년경) 저금리 시절에 '고정금리'로 대출을 받았던 분들입니다.

당시 연 2%대의 낮은 이자로 집을 샀던 많은 분들의 고정 기간이 이제 막 종료되고 있습니다.

 

• 이자 부담 2배 폭증: 이제 변동금리로 전환되는 시점이 도래했는데, 현재 금리가 너무 높다 보니 한 달에 내야 할 이자가 2배 이상 늘어나게 된 것입니다. 서민들의 가계 경제에 비명이 나올 수밖에 없는 상황입니다.

💡 여기서 잠깐! 부동산 뉴스에 자주 등장하는 차주(借主)란?

부동산 기사에서 자주 등장하는 '차주'는 쉽게 말해 '돈을 빌린 사람(대출자)'을 뜻합니다.
은행에서 대출을 받은 여러분이 바로 차주입니다. 반대로 돈을 빌려준 은행은 '대주(貸主)'라고 부릅니다.

 

 

똘똘한 한 채의 배신, "양도세 최대 3배 폭등"

두 번째 헤드라인 뉴스는 더욱 충격적입니다.

"'똘똘한 한 채' 장기 보유 공제 축소 땐, 양도세 최대 3배로"라는 주제였는데요.

 

그동안 대출 규제가 심해질수록 사람들은 "어중간한 여러 채보다 확실한 서울 한 채가 낫다"는 전략을 취해왔습니다.

하지만 정부는 이 마지막 보루인 '똘똘한 한 채'마저 정조준하고 있습니다.

 

 

 

장기보유특별공제의 축소

정부는 1주택자가 집을 팔 때 받는 '장기보유특별공제' 혜택을 대폭 축소하는 방향을 검토 중입니다.

10년 이상 실거주한 사람이라 하더라도, 공제율이 낮아지면 양도세가 기존보다 몇 배씩 불어날 수 있습니다.

 

• 세금 시뮬레이션: 서울 주요 단지를 기준으로 계산하면, 기존에 약 2억 원 내외였던 양도세가 개편 후에는 6억 원까지 치솟는 사례가 속출할 것으로 보입니다. '남는 게 없는 매매'가 현실화되는 것입니다.

 

💡 여기서 잠깐!

* 장기보유특별공제(장특공제)란?

 "한 집에서 오래 살았으니 물가 상승분을 고려해 세금을 깎아줄게"라는 제도인데,
집을 팔 때 발생하는 이익에서 일정 금액을 빼주는 제도입니다.

예를 들어 10억에 사서 20억에 팔아 10억이 남았다면, "오래 살았으니 8억은 수익으로 안 칠게(공제율 80%)"라며
세금을 확 깎아줬던 것이죠. 하지만 이 공제율을 낮추면 세금이 기하급수적으로 늘어납니다.


*양도소득세란?

집을 팔 때 산 가격보다 비싸게 팔아서 생긴 '이익(양익)'에 대해 내는 세금입니다.

 

 

 

두 뉴스의 유기적 관점:  "나갈 길 없는 감옥"

 

저는 이 두가지 뉴스 기사를 읽고 두 정책 기조가 서로 별개의 사건이 아니라는 생각이 들었습니다.

금융 환경과 세제 환경이 결합하여 시장에 '기이한 거래 절벽' 현상을 만들어내지는 않을지 우려스러운 마음이 

들기 시작했습니다.

 

• 보유의 고통 (금리): 대출 이자가 너무 비싸서 매달 원리금을 갚아나가는 것이 고문 수준입니다.
• 매도의 고통 (세제): 이자가 무서워 집을 팔려고 하니, 이번엔 양도세가 너무 많아 팔고 나면 이사 갈 집을 구할 수 없을 정도입니다.

 

결국 사고 싶은 사람도(금리 부담), 팔고 싶은 사람도(세금 부담) 시장에서 사라지며

거래량은 바닥을 치게 될 것이라 생각합니다.

 

자산이 부동산에 묶인 채 가처분 소득만 줄어드는 '부동산 감옥'에 갇히게 되는 셈입니다.

 

 

이재명 정부는 왜 이런 정책 기조를 발표했을까? (부동산 압박과 친주식 기조)

최근 부동산 보도자료를 읽으며 궁금해졌습니다.

얼핏 보면 고소득자, 다주택자의 부동산 투기를 막는 것 처럼 보이면서도 

한편으로는 서민들마저 자유롭게 집을 사고 파는데 어려움을 겪게 되었으니 살림살이가 더 팍팍해지는 것은 아닌지

의아했기 때문입니다. 

 

이재명 정부의 행보를 보면 흥미로운 지점이 발견됩니다.

개인적인 체감상으로도 부동산에 대해서는 강력한 대출 규제와 세제 강화를 통해 자금 유입을 철저히 차단하는 반면,

주식 시장에 대해서는 상대적으로 우호적인 정책을 펼치고 있습니다.

 

• 자금의 흐름 유도

가계 자산의 70% 이상이 부동산에만 쏠려 있는 기형적인 구조를 깨려는 의도로 보입니다.

부동산에 잠긴 돈을 끌어내어 기업 주식 등 생산적인 산업으로 흘러가게 하려는 '체질 개선' 시도로 풀이됩니다.

 

주식 시장(국장)을 활성화하면 기업들이 자금을 조달하기 쉬워지고,

이는 곧 일자리 창출과 국가 경쟁력으로 이어진다고 보고 있다고 생각됩니다.

 

 

• 서민의 딜레마

하지만 이미 집을 보유한 서민들에게 이 과정은 매우 고통스럽습니다.

주식 시장으로의 이동을 장려한다 해도, 당장 부동산 처분이 막힌 상태에서는 발만 동동 구를 수밖에 없기 때문입니다.

 

 

고비용 부동산 시대, 생존 전략은?

이제는 금리 인하라는 막연한 기대보다는 '고금리와 고세율'이 상수가 된 시대를 준비해야 합니다.

 

• 무리한 대출을 통한 추가 매수는 지양해야 합니다.
• 변화하는 세법(특히 장기보유특별공제 개편안)을 꼼꼼히 체크하여 매도 시점을 전략적으로 잡아야 합니다.
• 정부의 정책 방향이 '친주식'으로 향하고 있다면, 자산 포트폴리오의 다각화를 진지하게 고민해 볼 때입니다.

 

금리와 세금, 이 두 가지 파고를 어떻게 넘느냐가 향후 5년의 자산 가치를 결정할 것입니다.