이재명 대통령 "아마는 없다" 선언... 부동산 '버티기' 전략이 위험한 이유

최근 부동산 시장의 눈과 귀가 2026년 5월로 향하고 있습니다.

어제 이재명 대통령이 제4회 국무회의와 개인 SNS를 통해 부동산과 관련된 강력한 메시지를 던졌습니다.

이 대통령의 메시지는 명확합니다. "부동산 시장에 더 이상의 요행이나 예외는 없다"는 선언입니다.

 

이번 포스팅에서는 양도소득세 중과 유예 종료가 시장에 던지는 파장과,

우리가 준비해야 할 실무적인 대책을 심층 분석해보도록 하겠습니다.

 

 

'거래의 불편'보다 '정책의 신뢰'가 우선

정부가 다주택자들의 강력한 반발에도 불구하고 양도세 중과 유예 종료를 밀어붙이는 이유는 무엇일까요?

그 핵심은 '정책 신뢰의 회복'에 있습니다.

 

그동안 부동산 시장은 정부가 규제를 내놓아도 "결국 시간이 지나면 풀릴 것"이라는 학습 효과에 기대어 버텨왔습니다.

하지만 이번 정부의 태도는 다릅니다. 정권이 바뀌어도 소용없을 것"이라는 취지의 강력한 경고를 포함하였으며

이 대통령은 국무회의에서 "아마"라는 추측성 표현을 직접 지적하며 5월 9일 종료 방침에

단 1%의 여지도 두지 않았습니다.

 

 

 

실거주 요건 불충족으로 '못 판다'는 호소가 통하지 않는 이유

다주택자들은 임대차 계약 갱신권이나 토지거래허가구역의 실거주 요건 때문에 매도가 불가능하다고 주장합니다.

이에 대해 정부는 이를 '개별 사정'이 아닌 '투자 위험의 결과'로 규정했습니다.

 

즉, 높은 수익을 기대하고 다주택을 보유했다면 그에 따른 제도적 불편함과 세금 부담 역시

투자자가 감당해야 할 몫이라는 냉정한 선을 그은 것입니다.

 

 

앞으로 '매물 폭탄'이 일어날까?  '거래 절벽'이 일어날까?

양도세 중과가 부활하면 세금 부담이 기하급수적으로 늘어납니다.

현재 최고 75%에 달하는 중과세율이 다시 적용되면, 사실상 양도 차익의 대부분을 세금으로 납부해야 합니다.

 

 

 

매물 추이와 가격 변동

최근 강남 3구를 중심으로 매물이 늘어나고 있다는 지표가 나오고 있습니다. 이는 두 가지 신호로 읽힙니다.

 

• 데드라인 전 탈출: 5월 전 잔금 처리가 가능한 매물들이 시장에 나오고 있습니다.
• 똘똘한 한 채로의 응집: 지방이나 외곽의 주택을 먼저 정리하고, 가장 핵심적인 자산 하나만 남기려는 전략입니다.

 

정부는 이러한 매물 증가를 정책의 성과로 보고 있습니다.

"효과가 없다"는 일부 언론의 보도에 대해 대통령이 직접 반박하고 나선 것은,

시장의 심리가 꺾이기 시작했다는 확신이 있기 때문입니다.

 

 

이번 규제, 서울만 해당되는 이야기일까?

이번 양도세 중과 유예 종료는 전국 공통 사안입니다.

하지만 그 파급력은 지역에 따라 극명하게 갈릴 것입니다.

 

1) 서울 및 수도권 (조정대상지역)

가장 큰 타격을 받는 곳입니다.

이미 집값이 오를 대로 오른 상태에서 중과세가 부활하면, 다주택자들은 매도를 포기하고 '증여'로 선회하거나,

장기 보유 모드로 들어갈 수 있습니다.

 

이 과정에서 거래량이 급감하는 '매물 잠김' 현상이 일시적으로 나타날 수 있으나,

정부는 보유세 부담을 통해 이를 강제로 끌어낼 가능성이 큽니다.

 

 

2) 지방 광역시 및 기타 지역

상대적으로 양도 차익이 적은 지역은 매물이 쏟아질 가능성이 높습니다.

다주택자들이 '핵심 자산'을 지키기 위해 변두리 자산부터 정리하기 시작하면

지방 부동산 시장의 하방 압력은 더욱 거세질 것으로 보입니다.

 

 

향후 변동 상황과 주의해야 할 변수

앞으로 2026년 상반기까지 부동산 시장에는 몇 가지 결정적인 변수가 존재합니다.

 

[금리 가이드라인]

세금 부담과 더불어 고금리 기조가 유지된다면 다주택자의 이자 부담은 한계치에 다다를 것입니다.

 

[실거주 의무 폐지 여부]

현재 국회에서 계류 중인 실거주 의무 관련 법안이 어떻게 처리되느냐에 따라 매도 가능 매물의 양이 달라질 것입니다.

 

[증여 취득세 강화]

매도 대신 증여를 택하는 퇴로를 차단하기 위해 정부가 추가적인 증여 관련 규제를 내놓을지 주시해야 합니다.

 

 

실전 대비 전략은?

이제 부동산 투자는 '수익률'이 아니라 '세후 수익률'의 싸움입니다.

 

1) 다주택자를 위한 조언

다주택자 양도소득세 중과 유예'라는 혜택이 완전히 끝나는 5월 9일 이전에,

늦어도 2월이나 3월에는 매도 거래 계약이 성사되어야 합니다.

잔금 기간을 고려할 때 지금이 마지막 골든타임입니다.

특히 전세 낀 집을 팔려면 세입자와 협의하거나 만기를 맞춰야 하는데, 이 협의 기간까지 고려하면

사실상 지금이 '결정의 끝자락'입니다.

 

 

[5월 9일 이후: 양도세 중과 유예 끝]

현재는 다주택자가 조정대상지역 내 집을 팔아도 일반 세율(6~45%)만 내면 됩니다.

하지만 2026년 5월 9일 이후에 팔면(잔금일 또는 등기일 기준) 아래와 같은 '중과세'가 다시 붙습니다.

• 2주택자: 일반 세율 + 20%p 추가
• 3주택 이상: 일반 세율 + 30%p 추가
• 최고 세율: 지방소득세까지 포함하면 최대 **82.5%**라는 기록적인 세율이 적용될 수 있습니다.

즉, 5월 9일은 "세금 혜택을 받고 팔 수 있는 마지막 유통기한"인 셈입니다.

 

 

 

2) 증여 vs 매도 시뮬레이션 

단순히 세금이 무서워 증여를 택했다가 나중에 더 큰 보유세나 취득세 부담에 직면할 수 있습니다.

단순히 "양도세가 아까워서 증여한다"는 결정이 위험한 이유는, 부동산 세금이 [취득-보유-양도]라는

세 단계의 톱니바퀴처럼 맞물려 있기 때문입니다.

 

한 곳을 막으면 다른 곳에서 더 큰 비용이 터져 나오는 구조입니다.

 

 

[증여 시 '취득세 중과'라는 복병]

증여는 받는 사람(수증자)이 취득세를 내야 합니다.

문제는 현재 조정대상지역 내 3억 원 이상 주택을 증여할 때 적용되는 취득세율이 12%에 달할 수 있다는 점입니다.

 

양도 시에는 매매가 대비 세금을 계산하지만, 증여 시에는 공시가격(또는 시가)의 12%를 현금으로

즉시 납부해야 하므로 초기 비용 부담이 양도세보다 클 수 있습니다.

 

 

['이월과세' 규정: 10년의 덫]

증여를 통해 취득가액을 높여 나중에 양도세를 줄이려는 전략은 '10년'이라는 시간에 묶입니다.

증여받은 후 10년 이내에 집을 팔면, 양도세 계산 시 취득가액을 증여받은 시점이 아닌

당초 증여자가 샀던 가격으로 계산합니다.

즉, 당장 증여세를 냈더라도 10년 안에 팔면 양도세 절세 효과가 사라져 '세금 이중 부담'만 남게 됩니다.

 

 

['세대 분리' 실패 시 종부세 폭탄]

자녀에게 증여하더라도 자녀가 독립 세대를 구성하지 못하거나 실질적으로 생계를 같이 한다면,

정부는 이를 동일 세대로 봅니다.

 

이 경우 주택 수는 분산되지 않고 여전히 다주택자 종합부동산세(종부세) 중과 세율(최대 5%)을 적용받습니다.

특히 이재명 정부는 최근 종부세 강화 기조를 보이고 있어,

명의만 분산했다가 오히려 자녀까지 높은 보유세 부담에 노출될 수 있습니다.

 

게다가 특수관계인(가족) 간의 증여나 저가 양도는 국세청의 자금출처 조사 대상 1순위입니다.

증여세를 누가 냈는지, 수증자가 그 세금을 낼 능력이 있었는지 등을 꼼꼼히 따집니다.

전문가 없이 진행하다가 '부당행위계산 부인' 규정에 걸리면, 가산세까지 합쳐 배보다 배꼽이 더 큰 상황이 올 수 있습니다.

 

현시점에서는 무조건적인 증여보다 부담부 증여(채무를 함께 넘기는 방식), 법인 전환, 혹은 일부 매도 후

우량 자산 집중 등 다양한 시나리오를 비교해야 합니다.

 

정부가 "아마는 없다"며 5월 9일 종료를 못 박은 만큼,

시간적 여유가 없는 지금이 바로 정밀한 세무 진단이 필요한 때입니다.

 

3) 무주택자 등 실수요자를 위한 조언

무주택자의 경우, 이러한 정부의 정책기조 변화가 오히려 기회가 될 수 있습니다.

정부의 양도세 중과 유예 기조가 확고하기 때문에 서둘러 매매를 할 필요가 없습니다.

다주택자들이 던지는 '급매물'이 시장에 쌓이는 시점을 노려야 합니다.

 

양도세 중과, 다주택자라면 무조건 해당될까?

주택의 위치와 금액에 따라 중과세 대상에서 제외되는 '안전지대'가 분명히 존재합니다.

양도세 중과 여부를 결정짓는 3가지 핵심 기준을 정리해 드립니다.

 

1) 주택의 '위치'가 가장 중요 (조정대상지역 여부)

양도세 중과는 '양도하는 주택'이 조정대상지역에 있을 때만 적용됩니다.

• 조정대상지역 내 주택 매도: 주택 수에 따라 기본세율 + 20%p(2주택) 또는 + 30%p(3주택 이상)가 가산됩니다.
• 비조정대상지역 주택 매도: 아무리 다주택자(예: 10채 보유)라 하더라도, 파는 집이 비조정지역에 있다면 일반 세율(6~45%)만 적용됩니다. 장기보유특별공제도 받을 수 있습니다.

 

2) '금액'에 따른 예외: 지방 저가 주택

주택 수에는 포함될지언정, 팔 때 중과세를 매기지 않는 '가액 기준'이 있습니다.

• 수도권 외 지역(지방): 양도 당시 기준시가가 3억 원 이하인 주택은 다주택자가 팔더라도 중과 대상에서 제외됩니다.
• 수도권 및 광역시: 기준시가 1억 원 이하의 소형 저가 주택(단, 재개발·재건축 구역 제외)은 중과세율을 적용하지 않습니다.

 

3)  '주택 수' 산정에서 아예 빠지는 경우

애초에 중과 여부를 판단할 때 머릿수(주택 수)에서 빼주는 특수 주택들이 있습니다.

• 상속 주택: 상속받은 지 5년 이내인 주택.
• 임대 주택: 장기임대주택으로 등록하고 요건(임대료 5% 상한 등)을 준수한 주택.
• 일시적 2주택: 이사, 혼인, 동거봉양 등으로 인해 일시적으로 주택이 늘어난 경우.

 

* 다주택자의 절세 전략은 순서에 있습니다.

 

먼저, 지방·비조정지역 주택을 먼저 팔면 중과세를 피할 수 있습니다.

그다음 남은 조정대상지역 주택을 팔면 주택 수가 줄어들어 중과세율 자체가 낮아지거나,

최종적으로 1주택 비과세 혜택까지 노릴 수 있습니다.

 

 

[자가진단] 다주택자 양도세 중과, 사각지대를 찾는 1분 체크리스트

정부가 "예외는 없다"고 선언했지만, 법적으로 정해진 '중과 배제' 기준은 엄연히 존재합니다.

아래 표를 통해 본인의 주택이 양도세 중과에 해당하는지 확인해보세요.

단계	핵심 질문	예 / 아니오	진단 결과
1단계	팔려는 주택이 강남3구·용산 등 조정대상지역에 있는가?		'아니오'라면 다주택자라도 일반 세율 적용
2단계	해당 주택의 기준시가가 지방 3억 / 수도권 1억 이하인가?		'예'라면 중과세율 적용 제외 대상
3단계	2026년 5월 9일까지 매매 계약서 작성이 가능한가?		'예'라면 잔금 유예(3~6개월) 혜택 가능
4단계	상속받은 지 5년 이내거나 장기임대주택 등록 주택인가?		'예'라면 주택 수 산정 및 중과에서 배제 가능

 

 

양도세 중과는 '파는 시점'에 그 주택이 조정대상지역에 있어야 적용됩니다.

 

제가 거주하고 있는 부산은 어떨까요? 궁금해서 찾아보았는데요,

 

부산은 2022년 9월 이후 해운대, 수영, 남구 등 모든 지역이 조정대상지역에서 해제되었습니다.

2026년 2월 현재까지 재지정되었다는 소식이 없으므로, 다주택자라도 부산 주택을 팔 때는

일반 세율(6~45%)이 적용됩니다.

 

이 때문에 중과세(기본세율 + 20~30%)가 붙지 않으며, 3년 이상 보유하였을 경우에는

장기보유특별공제도 받을 수 있다고 합니다.

 

 

 

 

기대 심리가 사라진 시장의 모습

이번 이재명 대통령의 발언은 시장에 흐르던 '설마라는 독소를 제거하는 과정입니다.

부동산이 더 이상 불패의 자산이 아니며, 정책적 예외를 기대하며 버티는 전략이 얼마나 위험한지를 보여주고 있습니다.

 

정부의 목표는 명확합니다.

집값 하락 자체가 목적이라기보다, 주택이 투기의 수단이 되지 않도록 구조를 재편하는 것입니다.

변화하는 정책의 결을 정확히 읽고 대응하는 자만이 자산을 지킬 수 있는 시대가 되었습니다.